“Der Wert einer Immobilieninvestition wird zum Zeitpunkt des Erwerbs bestimmt”. Als Kenner der Immobilienbranche sind Sie wahrscheinlich nur zu gut mit diesem Spruch vertraut. Und auch wenn an dieser Aussage etwas Wahres dran ist, so spielt das aktive Asset Management nach dem Erwerb eine ebenso entscheidende Rolle – insbesondere auf dem heutigen volatilen Markt. Lassen Sie uns deshalb gemeinsam einen Blick auf die wichtigsten Werttreiber des Asset Managements werfen und untersuchen, wie wir diese effektiv nutzen können.
Der Sand im Getriebe der Immobilienbranche
Sicherlich haben Sie in letzter Zeit die tektonischen Veränderungen in unserer Branche bemerkt. Der Zinsschock, gepaart mit einer geringeren Nachfrage und höheren Leerständen – dies hat einen immensen Druck auf die Bewertungen ausgeübt. Einige Assets haben sich sogar Distress-Situationen angenähert, ein Szenario, das noch vor wenigen Jahren undenkbar gewesen wäre. Dass es sogar zu Zwangsversteigerungen von bedeutenden Bürokomplexen kam, ist daher eine deutliche Erinnerung daran, wie schnell sich die Immobilienlandschaft verändern kann. Und dies betrifft nicht nur Büros – diese neue Realität gilt für die verschiedensten Assetklassen.
Aufschlüsselung der Renditekomponenten
Da der eigentliche Wert von Immobilien aus dem operativen Geschäft entsteht, war es noch nie so wichtig wie heute, sich auf eben dieses im täglichen Asset Management zu konzentrieren. Um die Bewertung sowie die Werttreiber von Immobilien besser zu verstehen, lassen Sie uns die Komponenten der Rendite einer Immobilieninvestition aufschlüsseln:
- Nettobetriebsergebnis (Net Operating Income, NOI) – Die Barrendite
- Wertsteigerung oder -minderung – Die Veränderung des Immobilienwertes
Der NOI wiederum ist einfach der Ertrag abzüglich der Betriebskosten.
Jede dieser beiden Komponenten kann in kleinere operative Posten unterteilt werden, die – bei genauerer Betrachtung – eine jeweils sehr wichtige Rolle spielen. Bei einer optimalen und durchdachten Durchführung in der Praxis können diese so reale Auswirkungen haben. Lassen Sie uns also jeden dieser Aspekte genauer betrachten und untersuchen, wie diese zum Gesamtwert beitragen.
Werttreiber des Asset Managements: Gesamtrendite = NOI + Wertsteigerung/Wertminderung, NOI = Einnahmen – Ausgaben
Maximierung der Mieteinnahmen in einem sich wandelnden Markt
Beginnen wir mit den Mieteinnahmen – der primären Einnahmequelle im Immobiliengeschäft. Konventionelle Kennzahlen, wie teilweise hier in einem früheren Blogeintrag bereits näher beleuchtet, betrachten üblicherweise die Auslastung (idealerweise komplett vermietete Objekte), das Mietniveau (idealerweise gemäß Marktmiete), Indexierungen (idealerweise inflationsgeschützt) und Nebenkosten zusätzlich zur Kaltmiete (zur Deckung der Ausgaben, abhängig von der Art des Mietvertrags). So weit, so gut. Aber wie Sie wahrscheinlich bemerkt haben, ändern sich die Regeln langsam. Wir können erkennen, dass es einen zunehmenden Fokus auf Dienstleistungen gibt, die über die eigentliche Grundmiete hinausgehen.
Dieser Wandel und die Notwendigkeit, diesen neuen Geschäftsbereich zu unterstützen, stellt eine Herausforderung für traditionelle Mietverwaltungssysteme dar. Um mit den Veränderungen mithalten zu können, benötigen wir flexiblere Tools, die eine Vielzahl von Produkten und Dienstleistungen verwalten können und gleichzeitig einen CRM-ähnlichen Ansatz zur Erfassung und Verwaltung von Kundenbedürfnissen unterstützen. Hier ist der Ruf nach neuen Lösungen am lautesten.
Optimierung der Ausgaben: Der Schlüssel zu einem gesünderen NOI
Auf der Ausgabenseite sind visuelle Aufschlüsselungen der Kosten entsprechend Ihrer Berichtsstruktur von entscheidender Bedeutung, um effizientes Soll-Ist-Reporting zu ermöglichen. Sie stimmen sicherlich zu, dass die Möglichkeit zum Benchmarking und zur Identifizierung von Abweichungen äußerst vorteilhaft ist, um bei Anomalien schnell handeln zu können. Werden diese umgehend korrigiert, wirkt sich das am Ende entscheidend auf Ihre Gewinn- und Verlustrechnung aus.
Um Immobilien wirtschaftlich rentabel zu halten – und sogar zu verbessern -, ist es außerdem von entscheidender Bedeutung, Betriebskosten und Investitionsausgaben (CAPEX) auszubalancieren. In diesem Zusammenhang werde ich nicht auf das Risiko gestrandeter Vermögenswerte (bei schlechter ESG-Performance) eingehen, da dies ein Thema für sich ist. Aber es versteht sich von selbst, dass Betriebskosten und CAPEX Hand in Hand gehen, denn hohe Betriebskosten sind in der Regel das Ergebnis von systematisch vernachlässigten Investitionsausgaben.
Moderne Softwarelösungen können Immobilieninvestoren dabei helfen, dieses Gleichgewicht zu optimieren und diese sogar bei der Durchführung systematischer Analysen für ESG-Verbesserungen unterstützen. Denn denken Sie daran: „Grün bringt Grün“ – Immobilien mit höheren Nachhaltigkeitsbewertungen tendieren zu besseren Belegungsraten und Bewertungen.
Prognose und Verwaltung des Immobilienwertes
Kommen wir nun zum zweiten Teil des Modells: Die Veränderung des Immobilienwerts. Man kann dies mit verschiedenen Ansätzen modellieren, aber ich habe mich für die operative Sichtweise entschieden. Wenn es um den Immobilienwert geht, dreht sich alles um den Kapitalwert der zukünftigen Cashflows, einschließlich des Restwerts. Dazu gehört das Verwalten des freien Cashflows (nach NOI), der Investitionsausgaben und der Finanzierungskosten für die Schulden, was – bis zu einem gewissen Grad – eine sehr operative Angelegenheit ist.
Mit den richtigen Werkzeugen kann man den Cashflow prognostizieren, die Liquidität planen und die Rendite sowie die Wertentwicklung (leveraged/unleveraged) verfolgen und dokumentieren. Auch die Speicherung und Pflege von Daten im Zusammenhang mit Darlehen ist von entscheidender Bedeutung. Und über dies hinaus, können die Renditen und die Performance der verschiedenen Objekte im Portfolio eingesehen und so die Risiko-Rendite-Struktur Ihres gesamten Portfolios optimiert werden.
Die wichtigsten Erkenntnisse und Tipps für ein modernes Asset Management
- Aktives Asset Management ist ein starker Werttreiber für jede Art von Immobilieninvestition – unabhängig von der Marktlage und -entwicklung: Schlüsseln Sie die Treiber einfach in operative Komponenten auf, um ihre Wirkung zu maximieren.
- Passen Sie sich den neuen Regeln an: Die sich verändernde Immobilienlandschaft erfordert neue Software-Tools zur Unterstützung des operativen Asset Managements.
- Verzögern Sie die Implementierung nicht: Die Technologie ist bewährt und getestet – sie ist nicht mehr experimentell.
- Kultur ist der Schlüssel: Denken Sie daran, dass Software allein kein Patentrezept ist. Schaffen Sie Prozesse und Strukturen, die Ihre Technologieimplementierung unterstützen. Und unterschätzen Sie niemals die Macht der Unternehmenskultur, die Sie schaffen. „Man erntet, was man sät“ – im Guten wie im Schlechten, indem man mit gutem Beispiel vorangeht.
In diesen schwierigen Zeiten ist ein proaktiver, datengesteuerter Ansatz für das Asset Management wichtiger denn je. Wenn wir die richtigen Instrumente und Strategien einsetzen, können wir selbst in einem unbeständigen Markt einen erheblichen Wert freisetzen.
