Kiinteistövarainhoidon tarkoituksena on kasvattaa kiinteistöjen markkina-arvoa, jotta sijoitusten tuotto kasvaisi. Varainhoitajan tavoitteena on maksimoida tuotot, minimoida kulut, pitää vuokrausaste korkealla sekä varmistaa, että sijoittajien sijoitusten arvo kasvaa jatkuvasti.
Kun keskitytään pitkän aikavälin strategiseen kokonaiskuvaan, on hyvä pitää silmällä tiettyjä varainhoidon tunnuslukuja. Nämä tunnusluvut ovat tärkeällä sijalla raportoinnissa, sillä ne auttavat havaitsemaan nopeammin muutoksia. Tunnusluvut ovat avainasemassa päätöksenteon tukena vastuullisessa kiinteistövarainhoidossa sekä kiinteistöjen kehittämisessä. Varainhoidon tunnuslukujen perusteella voidaan tehdä päätöksiä kulujen pienentämisen suhteen, pyrkiä löytämään vakaampia tulolähteitä sekä tunnistaa kiinteistöjen sekä vuokralaisten riskejä.
Kirjoitimme aiemmin viidestä tärkeästä tunnusluvusta kiinteistöomaisuuden hallinnassa. Tässä blogissa käsitellään tarkemmin niitä kiinteistövarainhoidon tunnuslukuja, joita tarvitaan yleisen strategian luomiseen niin yksittäisten kiinteistöjen kuin koko kiinteistösalkun suhteen. Seuraamalla näiden tunnuslukujen kehitystä voidaan tunnistaa mahdollisuudet vähentää kuluja, kasvattaa tuottoja ja näin kasvattaa kiinteistöomaisuuden arvoa.
Oikeiden tunnuslukujen määrittäminen yrityksellesi
Tunnusluvut auttavat sinua saavuttamaan asetetun tavoitteen ja seuraamaan kiinteistöjen suorituskykyä.
Tunnusluvun on oltava:
- Tarkasti määritelty – Tunnusluvulla tulisi olla yksi laajalti hyväksytty määritelmä. Näin voidaan varmistaa, että kaikki ymmärtävät mittarin samalla tavalla, jolloin siitä tulee todellinen standardi.
- Mitattavissa oleva – Tunnusluku tarjoaa pätevän mittarin, joka määrittelee tarkasti saavutettavan standardin, budjetin tai normin. Tunnuslukustandardin on oltava riittävän selkeä ja yksityiskohtainen, jotta se olisi käyttökelpoinen.
- Relevantti – Tunnusluvun on mitattava organisaation strategian todellisia ja kriittisiä tavoitteita ja edistettävä niihin pääsemistä.
- Aikaan sidottu – Tunnusluvun tulisi ilmaista muutos valitun ajanjakson aikana.
# Käyttöaste
Käyttöaste on tärkeä mittari kiinteistösijoittajille, sillä tämä luku osoittaa odotettavissa olevat kassavirrat. Seuraamalla tätä varainhallinnan tunnuslukua näet, kuinka suuri osa tiloista on vuokrattuna tai tyhjiä ja kuinka käyttöaste on kehittynyt tai kehittymässä verrattuna kokonaisalaan.
Yleensä kiinteistösijoittajat ostavat useita asuntoja tai liiketiloja kerralla ja hallitsevat salkutuksen avulla eri omaisuusluokkien kehitystä. Sijoittajan ensisijainen tarkoitus on kerätä tuottoa, jonka vuokralaiset maksavat vuokran muodossa. Siksi sekä koko kiinteistökannan että yksittäisten kohteiden suorituskykyä mitataan käyttöasteen kautta.
Miksi seurata tätä kiinteistövarainhoidon tunnuslukua?
Jos sijoittaja ostaa kiinteistön, jonka käyttöaste on suhteellisen alhainen, hänen on käytettävä resursseja uusien vuokralaisten löytämiseen. Tällöin on olemassa riski, että tiloja ei ehkä saadakaan täytettyä, mutta ylläpitokustannuksista ja veroista on vastattava siitä huolimatta. Siksi on ehdottoman tärkeää, että sijoittaja seuraa käyttöasteen kehitystä.
#GRI (bruttovuokratuotto)
Toinen tärkeä varainhoidon tunnusluku on bruttovuokratuotto. Bruttovuokratuotot ovat yksinkertaisesti vuokrista kertynyt rahasumma ja muu vastaava vuokrakohteista tuleva tuotto. Bruttovuokratuotto on summa, jonka saat ennen kuin vähennät kaikki kulut, joita ovat mm. vakuutukset, toimintakulut, verot ja kiinteistöön liittyvät investoinnit. Sijoittajan kannattaa pyrkiä ylläpitämään mahdollisimman korkeaa bruttovuokratuottotasoa verrattuna kohteen markkinavuokratasoon ja kuntoon.
Miksi seurata tätä kiinteistövarainhoidon tunnuslukua?
Bruttovuokratuotto kertoo kiinteistön vuotuisen tuoton. Bruttovuokratulojen ja hoitokulujen tunteminen auttaa sinua määrittämään vuokratuottokohteidesi kannattavuuden.
Sijoittajat luottavat bruttovuokratuottoihin kassavirtaa mallinnettaessa. Kun tiedät, että pystyt kattamaan kiinteistösi nykyiset kulut sekä tulevien investointien kustannukset, on sijoituksesi onnistunut eikä pelkkä rahareikä joka syö taloudellisia resurssejasi.
Esimerkki bruttovuokratuoton kaaviosta Assetissa
#Maturiteetti
Maturiteetti on tapa mitata keskiarvo, jonka jälkeen kiinteistön kaikki vuokrasopimukset päättyvät. Se osoittaa milloin kiinteistöt tai kiinteistöjen osat todennäköisesti tyhjenevät ja vuokratulojen kassavirta loppuu.
Maturiteetti kertoo sijoittajien tulovirtojen varmuudesta. Voit laskea maturiteetin käyttämällä vuokrasopimusten tuottoja ja päättymispäivää tai ensimmäistä mahdollista päättymispäivää.
Miksi seurata tätä kiinteistövarainhoidon tunnuslukua?
Alhainen maturiteetti on yksinkertaisesti riski sijoittajalle. Mitä alhaisempi maturiteetti, sitä suurempi riski. Näin olle pidempi maturiteetti houkuttaa sijoittajia enemmän, sillä pitkän maturiteetin turvin voi huolettomammin suunnitella tulevaisuuden investointeja. Mutta todella pitkä maturiteettikaan ei välttämättä ole paras mahdollinen, ainakaan mikäli inflaation vaikutusta tuottoon ei ole huomioitu ja vuokria tarkistettu.
#Arvonnousu/Myyntivoitto
Arvonnousu on kiinteistöomaisuuden arvon kasvu alkuperäiseen hintaan verrattuna. Arvonnousu voi olla lyhytaikainen (yksi vuosi tai vähemmän) tai pitkäaikainen (useita vuosia).
Sijoittajat voivat vaikuttaa arvonnousuun parantamalla vuokrausastetta, bruttovuokratuloja ja maturiteettia. Käytännössä tämä parantaa pääomatulojen lisäksi myös kokonaistuottoa. Kiinteistöjen, kuten muidenkin sijoitusmuotojen arvo yleensä laskee kulumisen vuoksi. Siksi on tärkeää, että sinulla on pitkäaikainen investointisuunnitelma, joka auttaa säilyttämään kiinteistön arvon.
Miksi seurata tätä kiinteistövarainhoidon tunnuslukua?
Pääoman kasvun ymmärtäminen on tärkeää kahdesta näkökulmasta. Ensinnäkin oman pääoman turvaamisen kannalta ja toiseksi varmistaaksesi pitkän aikavälin voiton.
Arvonnousu on tärkeä tekijä kaikille sijoittajille. Jos kiinteistön arvo ei kehity positiivisesti ja vuokratuotot pysyvät ennallaan, inflaatio aiheuttaa sijoituksen arvon heikkenemisen. Arvonnousu on erityisen tärkeä, kun kyse on liikekiinteistöstä.
Kaupallisen kiinteistön arvo linkittyy vuokrakassavirtaan. Käyttöaste, arvonnousu ja maturiteetti kulkevat käsi kädessä ja luovat pohjan pääoman kasvulle kassavirran mallinnuksen avulla. Asuinkiinteistöjen osalta arvonnousu kertoo, kuinka sijoittajat voivat valmistautua tulevien investointien rahoittamiseen pitääkseen kiinteistön houkuttelevana vuokralaisille tulevaisuudessakin.
Tyypillisesti arvonnousun merkitys huomataan myytäessä kiinteistöä. Nykyään se on osatekijä tarkastellessa oman pääoman ja lainojen välistä tasapainoa. Velkavipu on merkittävä osa kiinteistöliiketoimintaa. Usein arvonnousu on lisävakuus käytettäessä kiinteistöä sijoituksen vakuutena.
Yhteenvetona voidaan todeta, että kun tunnusluvut ovat helposti käytettävissä – niin osakokonaisuuksien kuin koko kiinteistöportfolionkin osalta – voidaan niitä käyttää tehokkaasti päätöksenteon tukena. Modernit digitaaliset työkalut ovat tässä avuksi.
